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党英律师||不动产买卖合同中管辖纠纷的认定

党英律师||不动产买卖合同中管辖纠纷的认定

　　2015-08-10 重大疑难案件资深律师党英

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　　【案情】

　　原告北京XX公司(住所地在北京市A区)为购买位于山东某市B区的厂房，作为合同的乙方与作为合同甲方的被告山东XX公司签订了工业用房买卖合同。合同第十六条约定了争议解决方式：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉。”双方在合同履行过程中发生纠纷，原告向不动产所在地即B区法院起诉。被告认为本案对管辖进行了约定，应由乙方所在地即A区法院管辖。

　　【观点】

　　一种观点认为，本案交易标的为位于B区内的工业用房，应为不动产纠纷，属于专属管辖范围，双方对纠纷解决方式的约定违反了专属管辖的规定，应为无效，本案应由B区法院管辖。另一种观点认为，本案交易标的虽为不动产，但案件本质上属于合同纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规定，尊重当事人对管辖权的约定，应移送乙方所在地即A区法院管辖。

　　【分析】

　　1.专属管辖中的不动产纠纷仅限于不动产的部分物权纠纷。

　　专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。根据新民诉法司法解释，不动产纠纷是指“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。根据“法无禁止即自由”的法治思想，对当事人诉权的限制不应扩张至不动产的债权纠纷。对于虽然与不动产有牵连关系但本质属于债权纠纷的案件(如购房款纠纷等)不属于不动产纠纷;同时，对于不动产的物权纠纷，也仅限定在“因权利确认、分割、相邻关系等引起的”物权纠纷，除此之外的不动产物权纠纷，也不属于专属管辖范围，应该赋予当事人对管辖的选择权。

　　2.只有特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。

　　根据新民诉法司法解释规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。这是法院在具体适用法律过程中对不动产纠纷的一个补充，是考虑到这些特殊类型的涉及不动产的合同纠纷都会涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件的审理和后期的执行，更有利于统一裁判尺度，避免引起群体性纠纷等。对于不属于这几种特殊类型的不动产合同纠纷，不应纳入专属管辖范围。

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